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안녕하세요, 여러분! 오늘은 다수의 공유자들이 함께 소유한 부동산을 분할하는 방법을 알려드립니다. "6명이서 땅을 공동 소유 중인데 혼자서 자기 몫만 분할할 수 있을까?"라는 질문부터 실제 사례까지 준비했어요!
🔍 공유물 분할의 기본 원칙
- 법적 정의
- 2인 이상이 토지/건물을 공동 소유할 때 발생
- 민법 제268조: 공유자는 언제든지 분할 요구 가능
- 단, 분할 금지 약정이 있다면 최대 5년간 제한
- 분할 방식 3가지
- 현물분할: 실제로 토지를 나눠 소유권 변경
- 경매분할: 공유물을 매각 후 금전으로 배분
- 협의분할: 공유자 전원 동의 하에 임의로 처리
⚖️ 6인 공유 시 반드시 알아야 할 핵심 포인트
▶ Case 1: 1인이 강제로 분할하려면?
- 불가능 → 전원 동의 필요
- 단, 민법 제269조에 따라 법원에 분할 청구 가능
→ 1인이 소송 제기 시 강제 분할 진행
▶ Case 2: 일부만 분할할 때
- 예시: 6명 중 3명이 50% 지분 → 해당 지분만 분할 가능
- 단, 남은 지분 공유자들의 권리 침해되지 않도록 조정
▶ Case 3: 분할 금지 약정이 있을 때
- 서면 계약서 존재 시 최대 5년간 분할 제한
- 단, 중요한 사유(예: 상속인 추가 발생) 발생 시 약정 무효
📌 실제 분할 절차
- 협의 단계
- 공유자 전원 참석 회의 개최
- 공증사무소에서 분할협약서 작성 (1인당 수수료 약 3~5만 원)
- 법원 조정
- 협의 실패 시 지방법원 공유물분할 조정신청
- 소요 기간: 3~6개월
- 강제 경매
- 최후의 수단으로 경매 신청
- 경매 비용: 물건 가격의 3~8% (평균 500~1,000만 원)
💡 6인 공유자 필수 체크리스트
- 지분율 확인: 등기부등본 상 소유 지분률 정확히 확인
- 사용 현황: 실제 점유자가 있다면 권리 행사 제한 받을 수 있음
- 세금 문제: 분할 시 취득세 2.2% + 등록세 1.8% 추가 발생
📢 "6인 중 1인이 반대해도 법원 판결로 분할 가능합니다!
단, 분할로 인한 가치 하락이 없어야 승소 확률 ↑"
❗ 절대 하지 말 것
- 서류 없이 구두 약정 → 법적 효력 없음
- 일방적 점유 시작 → 강제퇴거 소송 위험
- 등기부등본 미확인 → 은닉 지분자 발견 시 절차 취소
🏛️ 공유물 분할 Q&A
Q. 6명 중 2명이 연락두절이에요. 어떻게 해요?
→ 법원에 공시송달 신청 후 절차 진행 가능
Q. 분할 후 땅 가격이 떨어지면 보상받을 수 있나요?
→ 불가능 → 분할 전 감정평가로 예방해야
Q. 공장부지 같은 특수부동산은요?
→ 현물분할 불가 판정 → 무조건 경매 진행
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복잡한 공유물 문제, 현명하게 해결하시길 응원합니다! 💪
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