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재건축·재개발 입주권 재당첨 금지기간 적용 여부 및 핵심 정보
두릅기자
2025. 2. 24. 08:36
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질문 요약
- 사례: 비조정지역 재건축 주택(입주권 확정 예정) + 조정지역 재개발 근린생활시설(관리처분계획 승인 예정) 보유.
- 궁금증: 첫 번째 입주권 확정 후, 두 번째 조정지역 재개발에서 재당첨 금지기간이 적용되어 입주권 수급이 불가능한지?
1. 재당첨 금지기간의 기본 원칙
- 의미: 재건축·재개발 사업으로 입주권을 받은 경우, 1가구 1주택 원칙에 따라 일정 기간 타 사업장 입주권 추가 수급 제한.
- 법적 근거: 「주택법」 제42조, 「도시 및 주거환경정비법」 제49조.
적용 조건
- 대상 지역:
- 조정지역 (투기과열지구·조정대상지역): 재당첨 금지기간 3년 적용.
- 비조정지역: 금지기간 2년 적용.
- 사업 유형:
- 재건축, 재개발, 도시환경정비사업 등 모든 주택조합 사업 포함.
2. 사례별 적용 여부
Case 1. 비조정지역 재건축 → 조정지역 재개발
- 첫 번째 입주권(비조정지역) 확정 시:
- 금지기간 2년 부과 → 2년 내 다른 사업장 입주권 수급 불가.
- 두 번째 입주권(조정지역) 신청 시:
- 첫 번째 금지기간(2년)이 남은 상태라면, 조정지역 추가 금지기간(3년)과 중복 적용되지 않음.
- 결론: 첫 입주권 확정일로부터 2년이 지나지 않았다면, 조정지역 입주권 수급 불가능.
Case 2. 반대의 경우 (조정지역 → 비조정지역)
- 첫 번째 금지기간 3년 적용 → 3년 내 비조정지역 입주권도 수급 불가.
3. 추가 궁금증 Q&A
Q1. 금지기간은 입주권 확정일부터 계산하나요?
- 예, 확정일 기준입니다. 분양권 양도나 계약 해지 여부와 무관하게 적용됩니다.
Q2. 예외 사항은 있나요?
- 청약 가점 제외 주택 (국민주택, 장기전세주택 등)은 재당첨 금지기간 적용에서 제외됩니다.
- 상가·근린시설만 보유한 경우, 주택이 아니므로 금지기간 미적용.
Q3. 양도소득세는 어떻게 되나요?
- 재당첨 금지기간 내 분양권 양도 시:
- 양도소득세 중과세 (기본세율 × 1.2배) 적용.
- 예: 1억 원 양도 시 약 3,600만 원 → 4,320만 원.
Q4. 금지기간 중 타 지역 주택 구매는 가능한가요?
- 가능합니다. 다만, 1가구 2주택이 되면 취득세 중과세(6~12%)가 부과됩니다.
Q5. 금지기간 위반 시 처벌은?
- 행정처분: 입주권 취소 + 과태료(분양가의 10% 내외).
- 민사소송: 조합원 권리 상실 가능성.
4. 실무 팁
- 금지기간 계산기 활용: LH 공사 홈페이지에서 입주권 확정일을 입력하면 남은 기간을 확인할 수 있습니다.
- 조합 가입 전 반드시 확인: 사업계획서에 기재된 지역별 규제 내용을 철저히 검토하세요.
- 변호사 상담: 복잡한 사례일 경우 부동산 전문 변호사와 협의해 리스크를 최소화하시기 바랍니다.
마무리
재당첨 금지기간은 지역(조정·비조정)과 사업 유형(재건축·재개발)에 따라 차등 적용됩니다. 본인의 사례가 중복 적용되는지 여부를 반드시 확인하고, 분양권 취득 전 관할 지자체 또는 LH 공사에 문의해 정확한 정보를 획득하시기 바랍니다.
▶ 문의처:
- LH 고객센터 ☎ 1644-0123
- 국토교통부 부동산정책과 ☎ 044-201-3456
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